Sujet de plus en plus récurent dans l'actualité et les médias, comment évolue les prix des biens immobiliers énergivores face aux contraintes des réglementations thermiques.
A partir du 1er janvier 2023, les propriétaires de biens immobiliers considérés comme des passoires thermiques, c'est à dire ayant une note de G et consommant plus de 450 kWh/m2 par an, ne pourront plus signer un nouveau bail.
C'est là la première étape d'un mouvement de fond échelonné qui aura sans nul doute également un impact sur la valorisation de ces biens énergivores.
Requalification systématique des passoires thermiques en "logements indécents". Dès le dimanche 14 mars dernier, les députés en commission s'étaient prononcés pour l'interdiction de la location des logements "passoires thermiques" en 2028 comme prévu par la loi climat. A partir de cette date, les logements classés en F et G ne seront plus classés "logements décents" et seront alors interdits à la location.
Pour être considéré comme décent, un logement devra remplir un niveau de performance minimal : Pour les baux conclus compter du 1er janvier 2023 en France métropolitaine : la consommation d'énergie estimée du logement doit être inférieure à 450 kWh d'énergie finale par mètre carré de surface habitable, A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E, A compter du 1er janvier 2034 : entre la classe A et la classe D. |
Le marché de l'immobilier est de plus en plus boulversé par les prochaines obligations en matière de rénovation thermique sous peine de sortir du marché locatif !
Sur le site bien ici il y a un an, pour les studios et les T2 classés G, 40% étaient proposés à l'achat et 60% à la location. Aujourd'hui c'est l'inverse avec 75% de ces biens proposés à la vente et 25% à la location. Ce qui montre que les propriétaires de ces biens énergivores, face aux nouvelles réglementations, préfèrent vendre leur bien plutôt que de faire des travaux.
Une tendance qui risque de s'accélérer puisque parallèlement, la mise en place du nouveau DPE avec des critères plus sévères que le dernier fait entrer de nombreux biens dans une notation G alors qu'ils n'y étaient pas auparavant.
Un bouleversement global sur le marché immobilier qui ne va pas dans le sens des biens énergivores.
La part des propriétaires de biens énergivores qui cherchent à se débarrasser de leur bien augmentant l'offre disponible de manière importante, couplé a des taux d'emprunts qui continus à augmenter tout comme le coût des travaux energétiques, ça s'en ressent déjà sur les prix.
Dès 2020, les maisons à étiquette énergie A et B se sont vendues de 6 à 12 % plus cher que les maisons équivalentes à DPE D. Si l’on utilise le même point de comparaison pour les passoires thermiques, ces dernières ont subi une dépréciation comprise entre 10 et 20 % dans la quasi-totalité des régions.
Dans ce contexte, les propriétaires de biens classés énergivores, F - G et même très certainement E, seront amenés à arbitrer leur patrimoine immobilier dans le sens de réaliser des travaux énergétiques et poursuivre la location de leur biens ou simplement vendre les biens immobiliers énergivores détenus.
Au sein du cabinet, nous pensons que face à l'arrivée très certaine et de plus en plus forte de ce type de biens sur le marché immobilier, à l'augmentation du coût des travaux et le durcissement des conditions de financement, les propriétaires de biens immobiliers énergivores devraient considérer l'arbitrage dès aujourd'hui.
Dans notre schéma de réflexion, plus on se rapprochera de 2028 et plus les conditions seront dégradées aussi bien pour réaliser les travaux par l'augmentation des coûts que pour mettre le/les biens en vente face aux biens concurrents de plus en plus nombreux sur le marché immobilier.
Un sujet à suivre de près par les propriétaires bailleurs.
L'équipe de notre cabinet est à votre écoute pour échanger au cas par cas des arbitrages à envisager.
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