A quel moment le démembrement des parts d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) peut être pertinente dans une stratégie d'investissement ? Quelles sont les avantages et les points de vigilance ?
Tout d'abord voyons ensemble en quoi consiste un démembrement de propriété.
La pleine propriété d'un bien est constituée de l'usus, du fructus et de la l'abusus. L'usus et le fructus correspondent à l'usufruit et l'abusus à la nue-propriété. Deux notions qui sont courantes notamment dans les sujets de transmissions, mais pas seulement...
Le schéma ci-dessous permettra de mieux appréhender la notion du démembrement.
Il existe deux types de démembrement, le démembrement viager et le démembrement temporaire. La différence réside principalement dans la manière de calculer la valorisation de l'usufruit et la nue-propriété.
Le démembrement viager est utilisé notamment dans des sujets de succession et tient compte des tranches d'âge des donataires (démembrement fiscal avec l'article 669 du CGI) ou de la valeur économique du bien.
Le démembrement temporaire, celui qui va nous intéresser dans cet article est le plus fréquent pour le démembrement des parts de SCPI à la souscription.
Dans le cas du démembrement temporaire la valorisation de l'usufruit et de la nue-propriété sera en fonction d'une clé de répartition qui dépendra de la durée du démembrement souhaité.
Ci-dessous un exemple de tableau avec des clés de démembrement temporaire :
Concrètement, je suis investisseur et j'acquiert la nue-propriété sur dix ans de 10 parts d'une SCPI dont la part est valorisée à 100 euros en pleine propriété au moment de la souscription soit 1000 euros au total (100€x10parts).
Selon le tableau de démembrement ci-dessus, la nue-propriété de cette SCPI est valorisée à 68% (démembrement sur 10 ans) du prix en pleine propriété. Pour acquérir la nue-propriété de mes 10 parts je ne paie donc que 680 euros au lieu de 1000 euros en plein propriété.
En contre partie, les loyers perçus pendant les dix prochaines années du démembrement seront versés à l'usufruitier.
Je ne percevrai pas de loyers jusqu'à la fin du démembrement, puis une fois le terme des dix ans atteint, l'usufruit rejoint la nue-propriété et je redeviens plein propriétaire des parts souscrites.
Dès lors, je commence à percevoir les loyers sur mes parts détenus à partir de ce moment en pleine propriété.
Les principaux avantages :
Optimisation de la fiscalité ; n'ayant pas perçu de loyers de la SCPI, je n'ai pas de revenus fonciers qui seraient imposés à hauteur de ma tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux.
Prenons l'exemple simple d'un célibataire qui déclare 30 000 euros de revenus annuels. Il aurait alors une tranche marginale d'imposition (TMI) de 30%. Les prélèvements sociaux (PS) seraient de 17,2%.
L'année suivante, suite à un investissement SCPI en pleine propriété à hauteur de 20 000 euros pour 200 parts, il indique lors de sa déclaration d'impôts 1000 euros de revenus fonciers.
Ces 1000 euros de revenus fonciers seront imposés globalement en fonction de sa TMI et des PS soit 47,2%.
Il aura donc dans cette hypothèse 472 euros d'impôts pour 1000 euros de revenus fonciers. Pour simplifier nous ne tenons pas compte du remboursement à hauteur de 6,9% de la CSG dans l'exemple.
Si dans notre exemple, le même investisseur aurait acheté uniquement la nue-propriété sur 10 ans de ces parts de SCPI, il n'aurait pas eu de revenus fonciers sur cette période et donc pas d'imposition.
En revanche, pour un somme investie indentique de 20 000 euros, il aurait pu acheter la nue-propriété de 295 parts et une fois le démembrement terminé dix ans plus tard, percevoir des loyers sur 295 parts et non 200.
Valorisation de la part ; il est très probable que dix ans plus tard la valorisation de la part qui est constituée globalement de l'immobilier détenu par la SCPI ainsi que d'une poche financière est augmentée, ce qui sera bien sûr bénéfique dans le cas d'une revente de ces parts. Les loyers distribués auront certainement également augmenté sur la période du démembrement.
Inconvénients :
L'inconvénient majeur peut finalement découler du principal avantage, le fait de ne pas percevoir de revenus pendant la période choisie.
Investir en démembrement présuppose initialement que le souscripteur des parts démembrées n'est pas besoin des revenus sur toute la durée du démembrement.
Ainsi et pour conclure, nous pensons que l'investissement en parts de SCPI doit rentrer dans le cadre d'une stratégie patrimoniale qui découle d'une approche globale et qui s'appuie toujours sur le bilan patrimonial.
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