Il est possible d’investir dans l’immobilier sous de nombreuses formes, certaines plus connues que d’autres par le grand public. Mais il en est une qui est de loin la plus populaire et dont tout un chacun a entendu parler : l’investissement en nu classique…
Ou encore acheter son bien dans l’ancien et le louer pour en tirer des revenus fonciers. Mais attention, comme tout revenu du patrimoine, les revenus fonciers sont imposés ! Prenons cinq minutes pour mieux comprendre !
Sujet vaste, nous allons considérer ici le cas le plus courant et aborder uniquement la partie liée à l’imposition sur les revenus fonciers : j’achète un appartement dans l’ancien, en nom propre et je le mets en location.
Bien trop souvent, j’ai constaté parmi nos clients qui envisageaient ce type d’investissement, que certains oubliaient par méconnaissance d’intégrer le poids de l’impôt et partent donc sur un éventuel « effort d’épargne » prévisionnel erroné. L’effort d’épargne étant le delta entre les entrées et les sorties de l’opération.
Prenons un exemple concret.
J’ai acheté à crédit un appartement sans travaux dont je perçois un loyer hors charges de 500 euros par mois soit 6 000 euros par an.
Pour cet appartement, je paie une taxe foncière annuelle de 750 euros ainsi que 1200 euros d’intérêts de crédit sur l’année considérée. Considérons qu’il n’y a pas d’autres charges déductibles type frais de copropriété.
Notons également que l’administration fiscale me permet également de déduire 20 euros de manière forfaitaire par local.
L’assiette nette taxable dans ce cas sera de 6 000 - 750 - 1200 - 20 = 4 030 euros
A partir de là, nous savons ce qui est taxable, reste à savoir à combien !
Tout d’abord, ces 4 030 euros vont être ajoutés aux revenus du foyer fiscal et seront donc imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition de celui-ci.
Les tranches marginales d’impositions sont réévaluées par l’administration fiscale tous les ans en fonction notamment de l’inflation. Ci-dessous celles qui correspondent à l’année 2019.
Pour un revenu jusqu'à 9 964 euros la tranche (taux d'imposition) sera à 0%
De 9 965 à 27 519 la tranche sera de 14%
De 27 519 à 73 779 la tranche sera de 30%
De 73 780 à 156 244 la tranche sera de 41%
Au-delà de 156 245 la tranche sera de 45%
Après avoir pris connaissance des différentes tranches marginales d’imposition, je constate que mon foyer fiscal se trouve dans les 30%. L’impôt sur mon revenu foncier net de 4 030 euros sera donc de 4 030 x 30% = 1 209 euros.
Ce n’est pas tout !
En plus de l’impôt sur les revenus, il faut également compter des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % ! Soit 4 030 x 17,20% = 693,16 euros.
Une imposition très forte !
J’ai donc au total une imposition de 30% + 17,20% = 47,2% sur mon net taxable de 4 030 euros. Soit 1 902,16 euros d’impôts générés.
Ramené au mois, cela fait 159 euros de plus à prévoir dans mon effort d’épargne si je n’avais pas prévu l’imposition dans mon calcul de départ.
Imaginons que je ne puisse pas dégager cet effort supplémentaire non prévu, voilà de quoi sérieusement remettre en cause mon investissement :-/
Voilà une démonstration simplifiée mais ô combien courante de l’impact que peut avoir un investissement immobilier dont la fiscalité n’est pas maitrisée. Pour un investissement réussi, l’approche de l’imposition doit être systématique.
Bien entendu, il existe de nombreuses possibilités d’optimisation qui vont être différentes en fonction du profil de l’épargnant investisseur. Chaque cas est différent et demande une approche différente...
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