Le 12 octobre dernier trois amendements qui réforment complètement la fiscalité immobilière et notamment en ce qui concerne la location meublée ont été adoptés. C'est un énorme changement qui mettra à l'épreuve les stratégies patrimoniales immobilières basées notamment sur ce statut. Bien sûr il faut encore que le Sénat valide le tout et que le projet de loi soit accepté, mais il y a de grandes chances (dans ce contexte de 49.3) qu'une grande partie soit validée aussi il faut en prendre connaissance dès aujourd'hui.
L'amendement qui s'attaque directement à la location meublée non professionnelle et tout particulièrement pour ceux qui sont au régime réel est le numéro I-CF2975. En résumé, si vous louez un bien en meublé non professionnel (LMNP) vous avez deux options ; le régime du micro-BIC qui permet de n'être imposé que sur 50% des loyers perçus sans tenir compte des charges ou le réel qui permet de déduire les frais (intérêts, travaux, etc...) avant le calcul de l'impôts.
Le régime réel permet aussi de déduire l'amortissement qui correspond à une partie de la valeur du bien. Un aspect bien connu et très apprécié par les épargnants investisseurs qui font du meublé, que ce soit dans l'ancien en saisonnier ou résidentiel ou bien dans des résidences de services de type étudiante, services seniors, hôtellerie ou EHPAD.
L'amortissement permet d'effacer l'impact de la tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux et ainsi d'être non imposable sur les loyers pendant de nombreuses années. Un cadre idyllique car l'amortissement déduit n'est pas réintégré au calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
C'est précisément sur ce dernier point que le nouvel amendement s'attaque en imposant l'intégration de l'amortissement pour le calcul de la plus-value imposable !
Bien que la fiscalité du régime du meublé au réel reste attractive et souvent réduite à zéro pendant la période de location du meublé, au moment de revendre une fiscalité importante attendra le vendeur qui se verra réintégrer l'amortissement.
Ce nouveau paramètre est très impactant et il nous paraît évident que certains épargnants investisseurs vont devoir considérer de nouvelles stratégies et parfois les mettre en oeuvre avant la fin de cette année.
D'autant plus que le texte ne modifie pas uniquement les amortissements déduits à partir de 2024 et a donc un effet rétroactif !
Quelles peuvent être les stratégies à adopter si vous louez un bien immobilier en meublé avec les réformes 2024 ?
